课后感：如何理解写字楼资产和运营

写字楼资产管理，就是在完善丰富常规的清洁、秩序维护、绿化等基本职能基础上，通过有效的资产管理手段，如制定计划、持有或出售分析、监控绩效、协助客户关系、定期进行资产分析等，使写字楼在物业形象上历史弥新，在商务环境和品牌形象上更加出类拔萃，达到所管物业的保值增值效应，持久创造优质商务资产。

你现在对写字楼资产管理的认识是否有了转变？

通过这次学习，了解到在中国往往写字楼投入使用5-10年后，设备环境就会迅速老化，很快面临租售效益持续贬值的问题。

通过有效的租控管理，招商管理，租期管理，收租管理，物业管理，能够高效的解决招商工作前置，降低楼宇空置率及空置期，高效解决招商慢、管理乱、收租难等问题，从而提高写字楼运营管理能力，实现写字楼资产保值，增值。

写字楼资产管理包括有哪些基本的版块，各版块的主要工作范畴？

写字楼资产管理的基本版块主要有物业管理、设施管理、财务管理和运营管理。

1.物业管理关注资产的日常运营，为租户提供及时的服务，保证物业的持续收入和现金流；

2.设施管理主要集中在设施的运行管理和维护上，包括各种水电管网和设备管理、安防管理、维修管理、技术改造、节能管理、系统运行和日常巡查；

3.财务管理资产以出租为主而不是出售，以保证物业产权的单一性，对物业享有永久性的权利和义务，从而，资产管理的财务目标是实现资产长久性的保值、增值并获得超额利润；

4.资产管理的核心在于资产运营。包括前期策划运作、中期招商招租和后期管理运营。仅仅着眼于后期运营而不关注前期和中期的，注定会成为失败的资产运营案例。前期策划奠定物业成功的基础，中期招商实现物业的规划，后期经营创造物业的价值。整个链条构成资产运营的全过程。

你认为中国内地目前写字楼资产管理上普遍存有哪些问题？

目前中国写字楼存在的主要问题招租困难，管理混乱，物业管理服务不到位，没有系统化流程化管理模式。

香港和深圳写字楼资产管理的亮点有哪些，如何借鉴？

参观深港两地写字楼，最大的亮点就是客户服务体验，以及大数据互联网对物业管理安全的防范，工作流程化和规范化，后续再物业管理的工作，将进一步培训客户服务工作，增加服务内容，提升服务的专业性；完善各部门的内部流程制度，对客服务流程，达到高效和细致的服务水平。

你认为中国内地写字楼资产管理的工作重点是什么？如何有效解决

近些年，随着中国城市化和商业化的快速发展，写字楼开发投资总量大幅增长，其物业管理的重要性亦显得愈发重要。

1.写字楼对物业管理服务质量要求高,服务项目要求多,对服务人员的综合素质要求也高。

2.写字楼物业不同于住宅小区,虽然安全问题很重要,但对服务的要求更加突出,具有外松内紧的特点。所以物业管理企业必须改变一般的物业管理观念,不能一味求严、求稳,一定要在员工服务意识和服务礼节礼貌的培养方面下一番工夫,使员工的服务水平上升到一个更高层次,从而满足写字楼业主、非业主使用人对物业管理服务的更高要求。

3.针对写字楼物业及管理的特点制定物业管理的措施,抓住写字楼物业管理的重点,提供特色服务。在制定写字楼管理服务方案时,应充分认识到服务质量对写字楼租金水平和市场价值的影响力。

你对未来中国内地写字楼资产管理的发展预测？

生态化。生态化写字楼是近年写字楼形式发展的重点，其核心思想一是充分利用自然资源，包括绿化景观、自然风、阳光等资源。二是调动技术手段，达到低能耗、减少污染，实现可持续性发展；其次：服务配套综合化，高档写字楼的品质不仅仅反映在产品上，更加反映在其配套设施和管理服务上。再次、智能化，写字楼除要求地段、生态之外，写字楼的智能化成为衡量写字楼身价的一大关键。最后，总部经济趋势，总部的聚集无疑是撬动未来写字楼市场的强力杠杆。“总部经济”一般聚集在大城市的CBD区域，需要“总部物业”来支撑，需要具备世界先进水平的办公商务环境。开发商可以根据企业的不同要求，在硬件、软件方面提供个性化的服务，甚至可以根据客户的个性要求度身订造。

写字楼资产管理高级研修班已举办六期，感谢世界上最优秀的资产管理公司高管为我们传授知识，同时带我们到两岸优秀的写字楼项目参观交流，学习是最好的投资，感谢。

本文作者：深圳房地产和物业管理进修学院写字楼资产管理高级研修班学员李扬