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  • 物业公司如何建立一支规范化的保安队伍?

    安保工作的核心力量是保安,建立一支具有足够力量的保安服务队伍,是做好小区安保工作的前提,从数量上应足以承担起小区的安保工作任务,保安队伍应经过严格的培训,具有做好小区安保工作的知识和能力;同时还应该配有使它完成保安服务的必要工具和装备。如何建立一支好的物业保安队伍,要从以下几个方面做出努力:  1、要培养选拔好队长。物业保安面对周边复杂严峻的治安形势,面对各种类型的业主,工作千头万绪,队长处在保安队伍管理的核心地位,这就要求这个领头人,想干、敢干、会干,以身作则,管理好队伍,搞好保安服务。  2、抓好丰富多彩的班务活动,组织好保安员,凝聚保安队伍,依靠和发动全体保安员,履行好自己的工作职责,使管理处满意。  3、规范保安宿舍的内务管理,培养保安员良好的行为习惯,以标准化、军事化的内务管理,展现保安队伍的风采,使管理处的领导和广大小区群众感觉到保安队伍是一支训练有素的队伍,增强他们搞好小区保安工作的信心。  4、在保安队伍中营造良好的工作,学习、生活氛围,既团结紧张,又严肃活泼。在生动活泼中培养团队精神。

  • 物业安保如何建立与业主之间的良好关系?

    物业保安服务的对象是业主,保安队伍如何用优质的保安服务,与业主建立互相理解,互相支持,和谐协调的关系,是物业保安队伍必须认真对待和解决的问题。如何与业主搞好关系呢?  1、要靠平时良好的岗位形象,自然的微笑服务,亲切和蔼的语言沟通,一个眼神,一声问好,一脸微笑,把周到细致的服务传递给业主,真正做到全心全意为业主服务。当业主遇到困难的时候,保安员要想业主之所想,急业主之所急,在力所能及的范围内,倾力相助,对待小区中的老、弱、病、残者,更应在许多人认为不起眼的小事做起,给予最细心、最周到的服务。只有这样,忠诚服务必有回报,业主会把小区内的保安当作自己的亲人一样对待,保安工作就如鱼得水。  2、在小区内建立良好的内部管理秩序,用出色的工作成绩来羸得业主的信任,是与业主搞好关系的关键。工作做不好,小区内乱糟糟的,业主是不会满意的,如果意味地去拉关系,那是本未倒置,终究经不起实践和时间的检验。  3、保安员要给自己一个正确的定位,在为业主服务时不出格、不越权。在物业保安服务中,保安员经常与业主打交道,要随时保持良好的心态,去看待业主中发生的复杂的事物,做到不卑不亢。平时,不能穿便服在小区内随便游荡;不能经常去业主家串门、闲坐;更不能与业主家的小保姆谈恋爱,搞对象,甚至搞到业主家里去了。这些生活小节都要随时注意,以免引起不必要的误会,影响物业小区保安队伍的整体形象。

  • 物业安保如何维护秩序?

    一个小区就是一个小型社会,各类影响治安和交通秩序的情况都不同程度地存在。物业保安人员在值勤中,通过对闲杂人员的清理,对进出小区车辆的疏导指挥,对各类违规行为的纠正等,达到保持小区整体治安秩序良好的目的。只有这样,才能为业主和小区提供一个安全、祥和、有秩序的工作和生活环境。要实现这一目标,要从以下几点努力:  1、保安人员要及时清理闲杂人员,不要让闲杂人员影响小区的正常秩序。  2、保安人员要加强小区出入车辆的疏导指挥保证小区内的交通畅通。  3、保安人员要及时对各类违规行为进行纠正,保障小区的正常运转。  4、保安在执行勤务时,应掌握发现和盘查可疑人员的基本方法与技巧,从中观察行为和时间的差异,行为和环境的差异,行为和场合的差异,行为和目的的差异,以便发现疑点,打击犯罪。

  • 物业绿化日常管理的内容都有哪些?

    绿化的日常管理包括浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、病虫害防治、绿化保洁等。另外,日常管理中还包括园林建筑及园林小品维护、绿化标识制作、园林观赏鱼喂养等。根据不同地点的园林,室内绿化与室外绿化的质量要求及环境条件各不相同,日常管理也有比较大的差别。

  • 绿化维护费包含在物业费里吗

    包括。根据《物业服务收费管理办法》第十一条规定,物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3.物业管理区域清洁卫生费用;4.物业管理区域绿化养护费用;5.物业管理区域秩序维护费用;6.办公费用;7.物业管理企业固定资产折旧;8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9.经业主同意的其他费用。其中第四条明确标明绿化养护费包含在物业费内。希望以上内容对你有所帮助。

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陈耀从:福建推行信用评价之探索

陈耀从:福建推行信用评价之探索

文/陈耀从(福建省晋江市城城置业有限公司副总经理、物业总监,福建省兴泰物业管理有限公司物业顾问师)2015年底,福建省住房和城乡建设厅公布了《福建省物业服务企业信用综合评价办法(试行)(以下简称为《评价办法》)》,并自2016年1月1日开始正式实行。《评价办法》实行后,福建省物业服务企业迅速行动起来,对照、检查信用评价的各项指标,约束物业服务企业自身的不规范行为,改进服务过程的薄弱环节,起到了促进行业发展和提高管理水平的作用。解读《评价办法》,将为目前行业正在推进的诚信建设提供有益借鉴。通过加减分引导企业诚信建设在物业管理行业建设诚信体系,难点就是如何评价企业的信用等级。目前来看,福建省住房和城乡建设厅颁布的《评价办法》较好地解决了这个问题,《福建省物业服务企业信用信息记分明细表》设置了一系列引人注目的加分与减分指标,通过加分和减分引导企业的诚信建设,告诉企业该做什么,不该做什么。譬如《福建省物业服务企业信用信息记分明细表》明确了企业的三类行为可以获得信用加分,分别是获得政府主管部门及行业协会表彰的,所管项目被评为国家、省、市级示范项目的,被国家、省、市级新闻媒体作为典型进行表彰的,当年物业服务企业通过质量管理体系(ISO)等体系认证的。通过对四类行为的信用加分引导企业争先创优,提高服务水平,有力促进福建物业管理发展。同时,福建省还明确了共36项企业的信用减分项,涉及物业服务企业资质管理、企业进场及撤场管理、损害业主利益、物业管理项目招投标、物业服务合同履行、物业服务企业内部管理、被政府机关处罚、被媒体曝光、与业主及业委会的关系处理等9个方面,并根据每项行为的性质和后果减去不同的分数。这些减分项公布以后,许多物业服务企业都非常重视,认真对照反省,主动检查本公司所存在的一些问题,避免在信用评价中被减分。综合观之,《评价办法》从企业多项指标与社会责任的层面,对物业服务企业进行了多维度的评价,通过加减分来体现物业服务企业的社会信用度,有利于引导物业服务企业依法经营、诚信经营,不弄虚作假,不损害业主权益,有利于构建有序的物业管理市场环境。克服和解决行业监管难题随着城市化进程的加快,物业管理行业快速发展,但福建省相应配套的行业法规、监管办法的出台还相对滞后,物业管理行业相应的行政管理还无法及时、同步地随着物业管理行业的发展而相应延伸,这导致物业管理行业的监管还存在着一定的空白。譬如,由于监管缺乏,部分物业服务企业投机取巧,个别物业服务企业甚至越权管理、巧立名目,少服务、多收费、乱收费,或提供质价不符的服务,侵占业主的利益,引起冲突,激起业主与物业服务企业的矛盾,损害了物业管理行业的社会形象。《评价办法》通过设置相应的评价指标,来强化物业服务企业的诚信服务意识,有力地解决了这一行业监管难题。《评价办法》还通过倡导“重合同 守信用”来引导物业服务企业按照《物业服务合同》约定的内容向业主提供服务,规范物业管理收费,提供质价相符的服务,坚决杜绝“收费不规范、承诺不兑现、服务不到位”等不良的管理服务行为。长期以来,物业服务收费大多采取包干制的形式,这导致一些物业服务企业的收支不透明,尤其是公共部位经营收益情况没有定期向业主公布,业主对物业服务企业的服务也缺少客观的评价依据,服务水平难以量化。而《评价办法》合理地设置评价指标,明确“未按规定在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准的;利用共用部位、共用设施设备经营收益未单独建账并定期公布收支情况的”将被扣分,这就要求物业服务业必须规范经营,及时向业主公布小区收支情况,这客观上将促进物业服务企业增加服务与管理的透明度,有利于减少业主与物业服务企业由于收支不透明所产生的各类矛盾纠纷,促进和谐物业管理的构建。此外,恶性竞争也是一个困扰行业健康发展的痼疾,部分物业服务企业恶性竞争、相互拆台,致使物业管理市场出现混乱,而这种恶性竞争由于带有一定的隐蔽性导致难以监管。而《评价办法》明确“与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通,以不正当手段谋取中标的”物业服务企业将被扣去高额的信用分值,这在一定上有利于遏制恶性竞争、不规范竞争现象的出现,促进规范的行业市场秩序的建立。最后,近年来,个别媒体片面追求“眼球效应”,为吸引群众的关注,经常报道物业服务企业的负面新闻,或者报道物业服务纠纷事件不客观,这给行业形象造成极大的负面影响。《评价办法》明确被国家、省、市级新闻媒体作为典型进行表彰报道的将被加分,而被新闻媒体作为负面典型进行报道的将被减分,这有利于促进物业服务企业重视企业的形象宣传和品牌塑造,避免各种行业负面事件在社会上的传播,确立行业的社会信誉与公信力。守信激励和失信惩戒并重信用评价所取得的数据是非常宝贵的,它只有被运用于物业管理实践才能发挥出自身的价值。《评价办法》对于取得不同信用评价分值的企业进行分类管理,并采取不同的管理措施,体现了守信激励与失信惩戒并重的原则。《评价办法》对物业服务企业的信用等级划分为优秀(AAA)、良好(AA)、合格(A)、基本合格(B)、不合格(C)五个等级,并对信用等级为AA级以上的物业服务企业,扶持其加快发展,做大做强,在信用等级公布之日起的下一年度采取以下激励措施:开展企业资质检查或对其申报的信用信息检查时,按照“绿色”标准执行,对申报材料实行随机抽查;减少对该企业的日常检查频次;在各类创先评优活动中予以优先考虑或推荐;参加物业服务项目投标的,在评标中可加1分至2分;国家或地方有相关优惠扶持政策的,予以优先考虑。对于信用等级为B级的物业服务企业,列入行业重点监管对象,加强日常监督检查,在信用等级评定之日起的下一年度采取以下惩戒措施:开展企业资质检查或对其申报的信用信息检查时,按照“红色”标准执行,对申报材料实行全面检查;增加对该企业的日常检查频次;不得参与(前期)物业服务项目招投标;企业申请资质核定或升级不予核准;不得参评各类创先评优活动;不得申请担任物业管理行业协会理事(含理事)以上单位;开具企业信用证明时注明上年度信用等级。而对于信用等级为C级的物业服务企业,直接列入行业信用黑名单,采取降低资质或责令其退出所管项目等惩戒措施。这种“守信激励,失信惩戒”的机制提高了物业服务企业诚实守信的回报,加大了企业失信的成本,失信与提供劣质服务将使物业服务企业付出沉重的代价,这有利于物业服务企业充分认识到诚实守信的巨大价值。经过一年的运行,目前福建省已经有695家物业服务企业分别被评为AAA、AA、A级别的企业信用等级,在行业内发挥了示范和标杆引领的作用。

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