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  • 物业服务合同应当包括哪些内容?

    业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定:(1)物业管理事项,主要包括物业共用部位的维护与管理,物业共用设备设施及其运行的维护和管理,环境卫生、绿化管理国,物业管理黄公共秩序、消防、交通等协助管理服务,物业装饰装修管理服务,专项维修资金的代管服务,物业档案资料的管理。(2)服务质量,即对物业服务提供的服务在质量上的具体要求。(3)服务费用,目前主要有两种计算方式:一是按照每平方方多少元来计算;二是按照每户多少元来计算。(4)双方的权利义务。(5)专项维修资金的管理和使用。(6)物业管理用户。(7)合同期限,期限条款应当尽量明确、具体、或者明确规定谋算期限的方法。(8)违约责任,即物业服务合同当事人一方或者双方不履行或者不适当履行合同,依照法律的规定或者按照当事人的应当承担的法律责任。除此之外,物业服务合同一般还应当载明双方当事人的基本情况、物业管理区域的范围、合同终止和解除的约定、解决合同争议的方法以及当事人约定的其他事项等内容。

  • 同一个物业管理区域是否只能有一个物业服务企业实施物业管理?

    根据《物业管理条例》确定的物业管理区域统一管理原则,一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

  • 物业管理用房应由建设单位还是物业服务企业配置?

    建设单位应当按照天物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

  • 物业服务企业的性质是什么?需要符合哪些条件?

    物业服务企业,是指依法设立、具有独立法人资格,从事物业管理服务活动的企业。物业服务企业属于从事经营活动的市场主体,应当具有主体资格,享有完全的民事权利能力和行为能力,能够独立地承担民事责任。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格,须具备下列条件:(1)依法成立。即物业服务企业的设立程序要符合法律法规的规定。(2)有必要的财产或者经费。最低资质(三级)物业服务珠注册酱不得低于50万元。(3)有自己的名称、组织机构和场所。(4)能够独立承担民事责任。

  • 什么是物业的保修责任?物业的保修责任由谁承担?

    物业保修责任,是指建设单位有对物业竣工验收后在保修其他出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷,予以保证修复的责任。虽然物业服务企业按照物业服务合同对物业进行维修、养护、管理,但前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内,在保修期间与保修范围内的房屋维修由建设单位承担担首要责任。因此,《物业管理条例》明确规定:建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。保修期限与保修范围以外的物业维修、保养,由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。

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沈建忠:行业变革迎来资本春天

沈建忠:行业变革迎来资本春天

引言成功的企业家是因为相信所以看见,而对我们大多数企业而言,是因为看见所以改变。这是资本给我们的思想观念转变带来的最现实的启发。传统行业在互联网时代要想做大做强,背后的逻辑必然是依托资本力量拓展市场,规模意味着江湖地位,江湖地位意味着话语权。行业必将进入资本的活跃期,企业必将进入并购洗牌的高潮期,转型升级也到了有利的窗口期,资本将会对行业的资源禀赋、多元化业务、解决代际交割等提供更有效的途径。资本看重的是企业未来的长期投资价值。当前我国社会已经进入到优质服务的时代,没有优质服务成就不了优质企业,不是优质的企业是没有投资价值的。昨天参加了两个闭门会议,听了很多关于资本、上市、并购的讨论。第一感觉就是物业管理行业与资本融合赶上了一个好时代,物业服务业终于迎来了资本的春天。而且很多企业经过努力,已经取得了不错的成果。让我们看到了野百合一样的物业管理,也能创造资本的神话。这是值得高兴,也是值得骄傲的事情。其次就是资本方面需要补课的内容还很多,很多概念、操作方法等对相当多的企业来说,还很新鲜甚至陌生的,这是值得关注,也是需要特别正视的问题。习总书记2017年7月在全国金融工作会议上特别指出,中国资本市场是中国金融体系的短板。我理解原因有三点:第一,中国还没有出现像软银孙正义这样世界级的资本运作高手。第二,中国的资本虽然已经走出国门,但是在大量的并购案中,能够称得上成功的不是太多,不少是交了学费。第三,对接外部资本的运作过程,虽然总体对推动中国经济发挥了很大作用,但吃亏上当的案例也不少,有些甚至是沉痛的教训。马克思写《资本论》用了四十年,但最终出版是恩格斯帮助完成的。我国改革开放也是四十年,中国用四十年的时间,积累了资本理论与实践探索相对丰富的成果和经验,但联系到今年中央提出的“要打好金融保卫战”来看,显然还不够,还有许多难题需要破解。物业管理行业作为传统行业,在资本方面短板的程度更甚一些。这次发布的《2018中国物业管理资本•上市•并购调研报告》指出,部分物业服务企业对资本的认知还仅仅停留在浅层式的初级认知上,认为资本就是资金,上市就是融资。最近冯仑发表了一篇文章,对资本的认知讲了这么一段话:社会主义一直在追寻公平问题,资本主义一直在追寻效率问题,把这两个问题融合起来,找到平衡点就OK了。他认为北欧、新加坡已经找到了合适的模式。就是在生产过程即创造财富中用资本主义的方式,在分配过程即财富消费上用社会主义的原则。但我觉得要把这两点融合好,找到一个平衡点,其实是件很难的事。受分众传媒江南春主席的启发,也受昨天闭门会议的启发,我想从国家经济、传统服务业最后延伸到物业服务行业三个层面来谈谈我的想法。资本是推动中国经济变化的重要力量我在《中国物业管理》杂志第5期卷首语中写了这么一段话:5月最值得回顾的事是马克思诞辰200周年系列活动。习总书记认为马克思主义最厚重、最丰富的著作就是《资本论》。时至今日时代变迁了,但资本仍然以它特殊的魅力、鲜活的个性活跃在世界经济舞台上。马克思所揭示的资本的力量,仍然是激活企业经营能力的重要推力。资本所创造的神话故事仍然会触动人类那根最隐秘的神经。5月5日马克思的诞辰日,还有一件事受到资本市场关注,那就是在巴菲特的故乡,美国小镇奥马哈召开了每年一次的伯克希尔哈撒韦公司股东大会,今年有5万多名的股东蜂拥而至,去听两个年龄和超过182岁的老人(巴菲特和芒格)关于资本问题长达5小时的唠叨。其中现场有1万多人是中国人,甚至有人已经连续十二次参加。这家公司现在的市值超过了五千亿美元,给股东的回报也是超乎想象的高。但即使是这样神奇的公司,其创始人巴菲特仍然说,“他们在资本市场上仍在继续犯错,对资本的秉性仍难以摸透,对资本的未来仍有很多看不明白。”今年是改革开放四十周年,中国资本市场的开放大概比改革开放晚了整整一个轮回,从深交所成立算起也就是28年左右的时间。四十年来,所有的中国人感到了中国的巨大变化,著名经济学家林毅夫在《改革开放40年创中国奇迹》一文有很多对比数据,其中有一个数据提到,1978年中国大概有84%的人的人均收入低于1.25美金。今天我们大概一天的消费也不止这个金额了。40年,是改革开放与中国共产党的正确领导,使中国从站起来跨越到富起来强起来,实现了几代人追寻的工业化梦想。中国成为世界第二大经济体的过程中,也不应忘记资本的力量对中国经济的崛起产生的巨大推动作用。汽车、家电等行业依托资本的力量,实现了产业的集中度,做到了世界第一。黄奇帆5月19日在清华论坛上关于资本的演讲中,提到资本市场的快速发展,使我们有机会搭上现代经济的高铁,从而让中国的速度和中国智慧插上了翅膀,大大地提升了经济总量和企业的规模,让我们从一个资本的小国变成了世界上第二大资本大国。2017年我国金融资产已突破400万亿元,债券托管金额超过75万亿元,发行各类债券40.8万亿元,上市公司市值已逾50万亿元,很多新兴产业和传统企业借助资本力量成长壮大,有114家企业进入世界500强,与美国的500强企业数量非常接近。有些已经成为受人尊敬的世界级企业。我印象中,中国1981年才勉强接受了世界银行贷款来解决基础设施的瓶颈问题,今天中国已经从最初的资本接受国变成世界上第三大对外投资国。过去国外先进技术、专利我们只能花钱买,现在有了资本实力,通过并购等资本手段更容易地解决了技术短板,打开了国际市场。像如李书福收购了沃尔沃,王健林买断了北美影视市场,郭广昌兼并了葡萄牙最大的保险公司。最近默克尔第11次访华,德国有很多技术和产品优势的企业,大概有100多家,都是某些细分领域的隐形冠军,短短几年内都被中国企业收购兼并了。这些震动国际资本市场的案例,证明中国的资本在国际舞台上也有了话语权、主导权。正是因为有了这样的底气,我们才有能力倡导设立亚投行等多边金融机构,让中国的资本反哺一带一路沿线国家。中国资本市场在改革中创新、在教训中不断纠错,形成了具有中国特色的道路。当我们心潮起伏,倍感振奋的同时,我想有一点变化必须指出来。这就是思想观念的变化,经过中国四十年改革开放波澜壮阔的实践,让我们对资本本质有了更深的理解和体会。当年王石为推行万科股改到处推销股票,马云当年也曾为了解决资金问题找了国内几十家投资机构,没有一家愿意给他资金,愿意作为股东,最后是软银投了8000万美金。腾讯同样遇到过这样的问题,当时是南非报业集团为其投资。所以今天我们抱怨我国最值钱的公司为什么让外国资本获利、心里不平衡时,应该反思当时为什么没有人想到今天的格局。刚才分众传媒的江主席介绍,当年他们也是靠软银、高盛、鼎晖等的投资走到今天。成功的企业家是因为相信所以看见,而对我们大多数企业而言,是因为看见所以改变。这是资本给我们的思想观念转变带来的最现实的启悟。我们终于认识到,资本主义可以有的东西,社会主义同样可以有。我们曾经对资本很抵触,甚至抱有敌意,但今天资本意识开始被唤醒。我们谈及企业的并购、股权的融资,好像是家常便饭。但是我们回过头看,十年、二十年以前,我们有多少人在想这些问题。房地产开发领域应该是资本红利最大受惠者。中国房地产投资、消费能够进入到双十万亿元的规模,就是利用了资本市场的力量做大做强。现在房地产开发企业前十位的产业集中度已经占到了百分之二十到四十的份额。我相信当资本与更大的存量物业对接时,当人们终于意识到新资本时代到来时,一定会对物业管理行业的转型升级产生巨大的催化作用。所以我觉得今天有这么多物业服务企业大咖,还有第三方合作伙伴,共同参与这么一个重要的论坛,对资本高谈阔论,本身也说明了物业管理行业思想观念上的转化。服务业的转型升级离不开资本的力量今天的服务业、零售行业包括物业管理行业已经被产业资本、金融资本高度渗透。互联网时代,传统服务业亟需分享更多的资本红利、技术红利、人才红利,才能实现信息化、规模化发展。其中资本的助推至关重要。例如最近又一家很有名的共享单车企业倒下了,它倒下不是因为技术原因,而是因为资本不愿意再投入,它就死掉了。资本的红利,究竟会给传统服务业带来什么样的影响?看一个很有趣的现象,滴滴打车、共享单车、盒马鲜生、三通一达,也包括今天的演讲明星分众传媒,还有现在通过手机APP可以很轻松地享受到的各种体验,这些给消费者带来全新服务体验的东西,都发生在一些很传统的服务行业或者项目,曾经有许多痛点,有很多不同的抱怨,但依托资本和技术的双轮驱动,它就脱胎换骨、完全颠覆了,产业集中度、市场规模、商业模式、服务体验都达到了很高的水平。滴滴能够吃掉优步、吃掉快的,背后的推手就是资本,使其在短时期内形成规模化,现在它的市值已经相当高了。分众传媒如果没有软银、鼎晖、高盛这些资本大佬的支持,也走不到今天。资本的神奇就在于让处在转型关口上的传统企业产生虹吸效应,吸引大量的人才资源及市场资源,从而有底气去进行技术创新,不断迭代更新;有实力进行战略扩张和业务扩张,做大做强。有能力打造品牌王国和核心竞争力,构建足够宽的护城河。可以让服务升级,让我们的客户、用户得到更好的体验、更好的价值。这些颠覆性的消费变化背后,是中国中产阶级的崛起,他们的消费观念、消费习惯更追求多样化、个性化,渴望更愉悦的服务体验,也愿意为优质服务买单,这是中国人民对美好生活追求的必然趋势。服务业发展不平衡、不充分的矛盾最突出,痛点非常多,资本市场正是看好这里的商业机会。随着服务业在中国经济中的比重越来越大,服务业与资本的融合将变得更加重要,更加紧迫。作为服务领域的物业管理行业,必须看到这种趋势,必须顺应这种变化,去分享更多的资本红利。马云在5月26日中科协的会议演讲中提到,过去是制造业主导的社会,今后是服务业主导的社会。服务业的转型升级在建设美好中国、美好家园过程当中显得更加的有意义、更加紧迫、更家强烈。随着新经济时代的开启,传统服务行业已经迎来了新一轮更波澜壮阔的资本红利。经过四十年的改革开放,我们不仅具备了物质基础,更具备了思想基础,中国资本积累已经具备相当的规模,投资工具和服务越来越丰富,在规避资本风险方面,我们也越来越有自信。我认为,新资本红利将会给物业管理行业带来的变化超出想象,作为物业服务企业,我们守着最大的资产,服务最大的人群,是万亿级的服务消费领域。一个小小的电梯在方寸之间,就能做出百亿的营收、千亿的市值,面对庞大的社区资源,资本助推下能做出的名堂一定大得多,如软银孙正义所言,想想都睡不着觉。新资本时代,你不改变就有人来改变,这对我们来说既是压力也是动力。传统行业在互联网时代要想做大做强,背后的逻辑必然是依托资本力量拓展市场,规模意味着江湖地位,江湖地位意味着话语权。而一个企业要想与资本市场更好融合,背后的逻辑必然是依托品牌和核心竞争力占据制高点,品牌意味着影响力,核心竞争力意味着你的市场价值潜力,也就是护城河。所以我认为,行业必将进入资本的活跃期,企业必将进入并购洗牌的高潮期,转型升级也到了有利的窗口期,资本将会对行业的资源禀赋,多元化业务,解决代际交割等提供更有效的途径。资本也将在推进产业集中度的提高,行业科技含量的提升中,发挥特殊的作用。物业管理行业创新发展必须依托资本的力量产业变革进入了下半场,物业管理行业应该以何种姿态、格调做好准备,拥抱资本、对接资本?昨天的闭门会议有许多精彩的观点和建议,我补充两点。一是把被动变为主动。通俗一点讲,企业要驾驭资本,而不是让资本绑架企业。现在有些企业为了迎合上市、并购或者资本方的一些要求,被动地在报表上做表面文章、调整内部企业结构,然后在信息方面做一些调整,讲一些故事,完全被动地围绕着别人的指挥棒。我认为与资本的对接要建立在自信、主动作为的基础上,这才是上策。自信就是对行业发展前景要有信心,对企业的成长潜力、企业的价值有足够的把握,对可能出现的问题、市场的变化有充分的应对能力。主动作为就是企业与资本的融合目的性要明确,转型与变革,增加了企业未来的不确定性,越是这样越要有长期视野,有清晰的战略定位。小目标当然是为了融资和企业市值,大目标必须是企业要有成长性,有持续的盈利空间。资本看重的是企业未来的长期投资价值。南都物业上市,十年前就布局了,只有建立在这样的基础上,才能构建起清晰的商业模式,比较完善的公司治理构架、股权结构,才能激活企业的内生动力,不断提升服务创新能力,市场拓展能力和盈利能力,保持企业价值的持续增长,才能得到资本市场的青睐,使企业插上腾飞的翅膀。所以我认为物业服务行业和资本的拥抱、对接要具备扎实的基本功,这是入门许可证,要有足够的耐心,用心打造企业具有社会影响力的品牌和核心竞争力。要不忘初心,回归本源,从用户价值出发,认认真真在物业服务质量上下功夫,让它成为企业的名片,形成让更多业主满意的口碑。所以无论是基础的物业服务,还是增值的社区服务,企业要主动引导业主的多样化、个性化需求,提供超出用户预期的服务,这样企业才能吸引和整合更多的资源,才能在资本融合,企业兼并,股权合作等方面有更多选择权,主导权。这样的企业未来发展一定会步入更加良性高速的轨道,成为行业创造资本神话的佼佼者。二是要有平常心,以企业的长期价值论英雄。企业面对资本的诱惑经常会纠结,都希望搭上资本的快车,但在路径、方式、资本工具、规模扩张和合作模式等方面往往犹豫不决。企业都想做大做强,因为这是资本市场的基本要求。我认为中国已经进入高质量发展阶段,所有的企业不论大小都应该把做优作为基本功、作为企业标配。当前我国社会已经进入到优质服务的时代,没有优质服务成就不了优质企业,不是优质的企业是没有投资价值的。随着新一代中产阶级消费群体的觉醒,低质的服务和企业越来越不值钱,那我们如何做优?除了练好基本功,可以通过技术的手段赋能,实现管理优化、服务优化,形成标准化、专业化、智能化、数字化,具有知识产权的服务体系和解决方案。有了这样的体系及解决方案,再利用互联网时代的特点,培育团队,大规模复制,攻城掠地占领市场。此外,资本时代还有另外一个打法,那就是如果资本的力量足够强大,就可以通过资本手段把一些优质的企业、优质的服务品牌收购到旗下,弥补自身的短板。这些年行业一直在强调合作才能共赢,竞合时代,不是看拥有多少资源,而是看整合资源的能力。注意到调研报告里面有一组数字,500家被调研的企业中有五分之一想上市,只有18%的企业愿意走股权合作、联盟或者资源整合的路子,还有很多的企业在观望。这组数字提醒我们,资本时代,企业怎么摆正心态很重要,诱惑越多,越要有平常心,所谓平常心,就是既要心潮澎湃,又要客观冷静。具体讲要以积极、开放、包容、协调的心态来对待资本、上市、并购这些问题。企业想做老大、想拓展、想占领市场是好事,但是产业的集中度是二八定律,即只有百分之二十的企业能站到行业制高点,剩下百分之八十的中小企业同样是行业发展的中坚力量。现在很多企业认为被别人兼并收购是不光彩的事情,有的一听收购就不谈,有的在被并购前吃不好,辗转难眠。美国是最热衷企业并购重组的,尤其是有特色的、有特长的企业,美国大企业中,80%的技术是通过并购得来的。这交易的成功是双方建立在对未来价值的共识基础上的,所以都是英雄好汉。软银花360亿美金收购ARM(英国芯片设计公司),你能说ARM是输家吗?从末来价值看,双方都是赢家,都是英雄。传统服务业要转型成为现代服务业,要提升科技含量,产业集中度提高是必然的趋势,所以并购、股权合作、合伙人制、联合联盟等会成为家常便饭。上海有几家物业服务企业被收购后,几个企业负责人见了我都高兴得不得了,企业卖了个好价钱,多年辛苦得到了资本认可,很有成就感。有了资本,照样可以从事热爱又熟悉的物业管理工作,又能做过去想做又做不了的资本运作。实际上从行业中的一些并购实例看,中小企业其实更容易与资本拥抱、对接,只要对自己的服务质量有信心,小企业照样可以做大格局,照样可以做出大文章。分众就是很好的典型。我想“八”里面的企业某一点如果很出彩,资本就很容易找到你的门上。所以中小企业把心态放平稳,最重要的是把企业内外最优秀的知识产权、服务体系、资源等等整合好,让企业变得更有价值,就有很多出路选择。既可以去傍个“大款”,得到一个好的合理回报,实现双赢,也可以在产业基金层面上进行重组整合,聚沙成塔,变成巨无霸,也可以股权合作的方式,与拟上市公司捆绑在一起,分享股市红利,当然你有足够的基础和条件,也可以拉起大旗战略扩张,以我为中心整合资源,实现弯道超车,加入到那个20%的俱乐部。所以我想强调,站在新起点,企业有积极,开放,包容,协作的精神境界弥足珍贵,唯如此,才能在资本市场游刃有余,才能在行业发展中分享更多的成果,企业的长期价值才能充分体现。本文节选自中国物业管理协会沈建忠会长在2018中国物业管理资本·上市·并购高峰论坛上的讲话

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