闻涛：对物业管理改革发展的几点思考

“行业好，企业才能好；人才旺，事业才兴旺；谋变革，携手创未来！”——中国物业管理协会副秘书长、成都金房物业董事长闻涛在中物协第三届常务理事会第四次全体会议上的发言。

发言内容：

“碧玉妆成一树高，万条垂下绿丝绦，不知细叶谁裁出，二月春风似剪刀”。2014的春天就这样悄然而至，我却还时常沉浸在成都市、中物协组织的这些活动中，思考着整个行业已经拉开大幕的“谋变革求发展”。

2013年10月28日，中国物业管理协会在北京发布《物业管理行业发展报告》（以下简称“《报告》”）和TOP200企业，尤其是《报告》对行业、企业深度调研后提炼的各种数据和统计分析，充分肯定了行业对全面建设小康社会和构建和谐社会的积极意义，总结了行业的发展及近两年来的进步，为行业未来的发展指明了方向。今天，中国物业的同仁们共聚美丽的杭州共商行业未来发展，如何实现中国物业管理行业的中国梦，在此，个人也谈几点不成熟的感想和思考，以飨同业。

一、行业好，企业才能好

通过学习《报告》，使我们更加了解自己所在的这个行业。尤其是深刻体会到了：只有行业好，企业才能好。

《报告》显示我国物业管理行业有71000余家企业，612.5万从业人员，管理各类房屋面积145.3亿平方米，年营业收入超3000亿，各个数据较之2008年经济普查数据公布的有大幅度增长。毫无疑问，种种数据显示出我们行业蓬勃发展的景象，作为物业管理人，这是让我们十分感到自豪的。另一方面，据《报告》统计，全国31个省、自治区、直辖市中，20个颁布了条例，4个颁布了管理办法或规定，27个省会城市，有16个颁布了条例，4个制定了办法，3个制发了规定，物业管理法规体系的基本建立，保证了行业的向好和发展。

用中物协谢家瑾会长的话来讲，物业管理行业的发展，提高了城市管理水平，改善了人居和工作环境，对增加就业、扩大消费、促进经济增长发挥了重要作用，为全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会作出了积极贡献。

伴随着行业的成长，一大批优秀的企业脱颖而出，特别是以TOP100企业的发展数据来看，2011年经营总收入为268.2亿元，至2013年，收入就达到了425.7亿元，年度净利润也由18.1亿元上升为23.8亿元。在2013年，经营收入超过3亿元的企业达到了55家，而排名第一的万科物业甚至达到了32亿元。除却这些数字，还有更多的企业在提升服务水平、创新商业模式、承担社会责任等方面，作出了积极的、有成效的贡献——不能不说，这些物业服务企业取得了巨大的成就。

在《报告》中，成都共有11家企业进入全国top200，综合实力TOP200中排名第五，一级资质90家，四川省共有3200家物业管理企业，管理面积达8亿平方米，正是行业的蓬勃发展带动了企业良好成长。

成都市物业管理协会在主管部门的指导下和关怀下，一直以来，坚持以构建和谐物管为发展纲领，深入贯彻物业管理法规政策，紧紧围绕行业发展为中心任务，认真落实政府主管部门的工作部署，加强行业自律，优化发展环境，规范市场秩序，提升行业形象，培育行业队伍，深化合作交流，取得了较好的成效，2014年3月13日，成都市民政局向成都物业管理协会颁发了中国社会组织最高等级5A级社会组织证书和奖牌，是全省物业管理行业唯一获此殊荣的社会组织。

我的职业就是我的宗教。作为物业人，我坚信，行业好，企业才能好，积极参加行业活动建设，既是义务更是责任。

二、人才旺，事业才兴旺

常言道，兴衰在出令，存亡在所任。21世纪企业的竞争一定是人才的竞争。

对任何行业和企业来说，人才是根本，物业管理行业依然。

根据《报告》统计数据显示，至2013年，物业管理行业共有612.3万从业人员，其中，本科学历占5.68%，大专学历占20%，物管师43919人，占0.7%。2013年相比于2011年，行业的人才结构已经发生了较大的变化。再以TOP100企业的数据来看，2011年拥有物业管理师的人数为1893人，2013年增加为4101人，企业的经营管理人员增长了42.82%。

可以说，尽管行业还未改变劳动密集型的行业属性，但是以物业管理师为核心的高端人才的大幅增加，已经和正在改变行业的人才状况，并由此带动和促进了行业的职业化进程。

作为一个服务性的行业，我们最终的目的就是服务好业主，为业主的工作和生活提供舒适、方便，让业主感到满意。而要把服务工作做好，在当前物业管理行业实际薪酬待遇偏低的情况下，职业精神就愈发显得重要。这一点也在业界的企业实践当中得到了印证，比如，越是重视职业精神的企业，员工越有归属感，企业经营也开展得好；同样，那些持续发展的优秀企业，员工的职业精神就强烈，人才就越旺盛。

在成都金房物业，十分注重优秀职业人才的培养。比如，我们在提升员工专业素养的基础上，比较注重员工职业精神的塑造。如我们结合实际情况提出了“忍辱负重，勇往直前，团结奋进，开拓创新，无私奉献”的职业精神。在金房物业，我们引导每一位员工首先从自身的言行中体现出职业精神来：敬业、勤业、创业、立业。这些年来，正是这种职业精神和职业情怀的大力培育和引导，才保证了金房物业的几千名员工在自己的岗位上兢兢业业，并逐步从他律到自律再到自觉直至信仰，最终大家都无限热爱自己的职业。

人才兴，事业才兴。以金房物业的实践来看，企业15年来的发展历程就是一个培育人才、使用人才、依靠人才的过程。例如，金房物业的李永明，十年前进入公司时是一名普通的秩序维护员，但是，他在工作中用心观察、努力学习，不断提升自己的专业素养，在发现他的学习精神和能力后，企业有意识地创造条件安排其学习管理。短短几年后，李永明从当初的秩序维护员，逐步成长为主管、项目经理，到今天，李永明依然是管理着100多万平方米项目、项目员工100多人的片区经理。可以说，李永明在金房物业实现了自身的职业理想，成功展示了自己的职业价值，而金房物业也通过一个个李永明实现了企业的价值。

我的员工就是我的财富。金房物业正是有了许许多多李永明式的员工，才促进企业不断发展壮大。

三、谋变革，携手创未来

中物协通过各种渠道，今后一段时间行业发展的方向突出一个字，就是“变”。转型升级，多元化服务都体现出“变”。

在2011年，成都市提出建设世界现代田园城市的目标，全力打造“自然之美、社会公正、城乡一体”的新型城市，并采取以点带线、以线带面的方式，在成都市的11条“世界现代田园城市”示范线上设立了13示范点。为此，成都市物业管理协会响应政府号召，鼓励成都市各物业服务企业积极参与，并藉此提升物业管理水平。近4年来，成都市每年一个主题活动：2011年是管务公开年，2012年是服务规范年，2013年是企业品牌年，今年即2014年为业主年。

2013年，成都市开展了物业管理“品牌年”主题活动，大力实施品牌发展战略，通过形成品牌企业评定与管理的长效机制，以提高物业服务水平和业主满意度。为此，成都市物业管理协会动员会员企业积极参与，经过申请条件审查、专业测评、业主满意度调查、公众知名度调查和两次公示等评定程序，成都金房物业服务有限公司、四川嘉宝资产管理集团有限公司、万科物业等29家企业成为成都市（首批）物业服务品牌企业，被纳入了《成都市物业服务品牌企业名录》，并受到了表彰和相应奖励，统一授予成都市（首批）物业服务品牌企业称号。此次表彰活动是对成都市2013年以来全市物业管理行业深入贯彻落实物业管理“品牌年”主题活动的总结之一，旨在推进成都市物业管理向现代服务业转型升级。

此次评选品牌企业也是对金房物业谋变革求发展的“测试”。金房物业自创立以来，以老旧小区和项目起家，被业界戏称为“草根出生”。其时，金房物业从人员到项目，在行业里都属低端，尤其是所接项目多为二手小区、老旧小区，硬件条件落后，管理难度大，问题比较多。因此，金房物业在打造企业形象方面选择了“责任企业”，并由此得到了包括中物协谢家瑾会长、行业同仁以及社会的认可。但是，随着各类新项目的不断承接，在原来责任企业的品牌之上，企业亟待塑造新的品牌形象，或者赋予企业品牌新的内涵。

为此，金房物业目前接管的各项目，在做好物业服务的基础上，开始积极探索经营模式的创新。例如，引进了民生银行进行合作，由民生银行在项目设点，每设一个点给项目带来平均10000元的直接收益。金房物业目前在管100多个项目，这笔收益就是100多万元。2013年5月成立了金房善源社区服务中心，开展居家养老服务；项目上大力开展科技物业的探索，引进新技术和产品，鼓励各项目开源节流，并由总公司制定奖励机制，每个项目每减少1000元开支，奖励500元。由此，各项目的积极性被调动起来。其中，龙锦雅苑项目仅电费每个月就节约2000元。

在企业管理模式上大胆创新，由企业总部组织项目团队，并把项目管理的权限极大地授予项目经理，总公司层面只负责建立良好的财务控制、风险控制和品质控制。成都金房物业，从十多年前的200万平方米老旧小区起步，至今已接管项目超过1200万平米，企业也由成立时的十几个人到现在拥有7000多名员工，并成立分公司28个（省内17个，省外11个），企业实现了走出成都，走向全国的初步目标。金房物业未来3—5年，将成立50个分公司，分公司运作全面推行，培养300个优秀项目经理，真正形成以优秀项目经理物管师为核心团队的组织化运作，参与市场竞争。

2014年的“业主年”，旨在通过主题活动的深入开展，更大范围调动和发挥业主物业管理责任主题作用，充分保障业主的知情权、参与权和监督权，实现业主依法维权的能力明显提升，使业主“质价相符”的市场意识明显增强，业主委员会的履职能力明显提高，从而进一步增强物业管理向现代服务业转型升级的内生需求和驱动力。将通过“业主开放日”、“业主体验日”、“业主大讲堂””为载体深入开展“业主年”的主题活动。

我的行业就是我的归宿。物业管理行业历经32年的改革发展，与业界一大批物业管理拓荒者一样，我将人生中最美好的年华奉献给了这个行业。回望过去，遥看未来，物业管理是一个平凡却伟大的行业，但只要确立了目标和方向，只要充满激情与梦想，敢于改革谋求发展，肯于付出汗水与努力，卑微的人也可以实现了自己的理想。